Τετάρτη, 28 Μαρτίου 2012

Εγχειρίδιον Εκμισθωτού (Τετραλογία Μέρος Τέταρτο)

Ενοικιάζεται Ως Έχει


Το σημαντικότερο και συνάμα περισσότερο παρεξηγημένο κομμάτι στην ενοικίαση ακινήτων είναι η διαχείριση κλήσεων.  Είτε κάποιος αλιεύει υποψηφίους μέσω ηλεκτρονικών αγγελιών, κολωνάτων ενοικιαστηρίων, ή ακόμη και μέσω των χαραμοφάηδων μεσιτών, η τελευταία πράξη παίζεται στο τηλεφώνημα του υποψηφίου ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη και την επίδειξη του ακινήτου.  Δώστε βάση:

Πάντοτε διαχωρίζουμε σε ποιους καλούντες θα δώσουμε σημασία, σε ποιους θα είμαστε ευγενικοί ή συγκαταβατικοί και σε ποιους θα είμαστε απότομοι και άκαμπτοι.  Από τα πρώτα δευτερόλεπτα της κλήσης, οφείλουμε να αποφασίσουμε αν ο καλών είναι σοβαρός που αξίζει την προσοχή μας, ή τυχάρπαστος που απλώς μας καταλανώλει το χρόνο.  Δοθέντος ότι οι αγγελίες μας ήταν πλήρεις και περιεκτικές και τα "Ενοικιάζεται" μας ξεκάθαρα και κατανοητά, λογικά (αν και η έννοια λογική στερείται περιεχομένου σε τέτοιες περιπτώσεις) όσοι μας καλούν είναι για να επισκεφθούν το ακίνητο.  Η κατάταξη λοιπόν του καλούντος σε αξιοπρεπή ή τελειωμένο, θα συμβεί με το "καλημέρα".  Κι αν η ικανότητα αυτή τελειοποιείται με την εμπειρία θα δώσω εδώ κάποιους κανόνες:

  1. Δώστε μεγάλη σημασία στην ώρα και την ημέρα που σας καλούν.  Κανένας σοβαρός άνθρωπος που αναζητεί στέγη δεν θα σκεφτεί να καλέσει ας πούμε Κυριακή πρωί στις 9.00, ούτε ανήμερα το Δεκαπενταύγουστο, ούτε την Πρωτοχρονιά.  Έχετε κατά νου, πως όλες οι κλήσεις που θα δεχτείτε τις καθημερινές μετά τις 10 το βράδυ, καθώς και όλες των αργιών ως το βαθύ μεσημέρι είναι άκυρες.  Πρόκειται περί ανθρώπων που δρουν κάτω από επιτακτική ανάγκη, τους χωρίζει η γυναίκα τους, πλημμύρισε το διαμέρισμά τους, έπεσαν θύματα διάρρηξης, ο σκύλος τους δάγκωσε τον διπλανό, αποφάσισαν να κάνουν τη μεγάλη αλλαγή στη ζωή τους.  Τέτοιες αντιδράσεις εν θερμώ, συνήθως απαλύνονται την επόμενη ημέρα, οπότε μην μπείτε καν στον κόπο να απαντήσετε σε τέτοιες κλήσεις.  Αν στο κάτω-κάτω, πέσατε στο 0.5% που δεν ανήκει σε αυτήν την κατηγορία θα σας ξανακαλέσει.
  2. Διερευνήστε αμέσως τις προθέσεις του καλούντος.  Από τις 100 κλήσεις που θα δεχτείτε, μόνο οι 30 προέρχονται από άτομα που όντως επιθυμούν ένα ακίνητο σαν το δικό σας.  Οι υπόλοιποι, όσο ηλίθιο κι αν ακούγεται, τηλεφωνούν από περιέργεια.  Περιέργεια τύπου:  "Ρε συ, πάρε να δούμε ποιο διαμέρισμα είναι αυτό.  Του πλωτάρχη στον πέμπτο;"  Ή "Τι σόι δυάρι είναι αυτό που το ζητάει 500€;  Τι θέα έχει πια;"  Ή το κλασσικό:  "Γυναίκααα!  Να τηλεφωνήσουμε για εκείνο το σπίτι που είδαμε στο ενοικιαστήριο.  Να ξέρουμε τι παίζει στην αγορά για να ζητήσουμε μείωση στον ξηνταβελόνη τον δικό μας!"  Συμπερασματικά, στα πρώτα δευτερόλεπτα, διερευνήστε την πηγή του καλούντος. Σας καλεί ας πούμε λέγοντας:  "Χαίρετε, τηλεφωνώ για το διαμέρισμα/κατάστημα/γκαρσονιέρα/σπίτι."  Εσείς ρωτάτε:  "Θυμίστε μου σε ποιο αναφέρεστε, γιατί έχω δύο."  Εκείνος/η τότε είτε θα σας διαβάσει την αγγελία, αν την έχει  μπροστά του, ή θα σας προσδιορίσει το ακίνητο.  Αφού είναι σε θέση να το κάνει, κι εσείς μπορείτε να ασχοληθείτε μαζί του.  Αν σας πείτε κάτι σαν:  "Εεε.... πείτε μου εσείς τι νοικιάζετε γιατί μου το έδωσαν το τηλέφωνο" ή "σε μια κολώνα το είδα δεν θυμάμαι ακριβώς", κόψτε την κουβέντα όσο το συντομότερο μπορείτε και προς Θεού, μην κουβαληθείτε επιτόπου να του δείξετε το ακίνητο.  Οι σοβαροί άνθρωποι κάνουν σοβαρή έρευνα όταν αναζητούν ακίνητο, σημειώνουν αγγελίες, χαρακτηριστικά ακινήτων, επιλέγουν ποια θα δουν.  Η κυρά Νίτσα που πήρε το κινητό σας από τον κύριο στο mini market και ψάχνει κάτι για την αδερφή της δεν είναι σοβαρή.  Μην ασχοληθείτε με την κύρα Νίτσα, ούτε με την αδελφή της.  Και μετά από έξι μήνες πάλι σπίτι θα ψάχνει, ενώ εσείς θέλετε να μισθώσετε τώρα.
  3. Δυσκολέψτε λίγο τον καλούντα υποψήφιο.  Προτρέψτε τον να ασχοληθεί λίγο περισσότερο με το ακίνητο σας, προκειμένου να διαπιστώσετε αν είναι στις άμεσες προτεραιότητές του.  Όλα τα χρόνια που μισθώνω ακίνητα, έχω δεχτεί πάνω από 10.000 κλήσεις.  Οι φορές που τελικά πήγα να δείξω τα ακίνητα προς εκμίσθωση δεν ήταν πάνω από 500.  Καταρχάς, μην κουβαλιέστε άδικα.  Θα είναι πολλές οι φορές που κάποιος θα βρίσκεται μπροστά στο ακίνητο και θα σας τηλεφωνεί λέγοντας:  "Εγώ είμαι από κάτω, μήπως μπορείτε τώρα;"  Μην το κάνετε ακόμη κι αν πίνετε ούζα στο κουτούκι της άλλης γωνίας.  Προσποιηθείτε υποχρεώσεις και πείτε του να σας καλέσει την επόμενη μέρα ή αργότερα.  Εφόσον είστε πράγματι στην περιοχή, πείτε στον καλούντα πως θα μπορείτε σε μισή ώρα, ή τρία τέταρτα.  Αν όντως ο υποψήφιος έχει βγει προς άγραν ακινήτων, θα δεχτεί να περιμένει.  Αν απλώς περνούσε πηγαίνοντας στο φούρνο και είπε να δει κι ένα διαμέρισμα στο τσακίρ κέφι, θα σας πει πως θα ξανακαλέσει.  Μόλις γλιτώσατε μισή ώρα από τη ζωή σας.  Γενικώς να ομαδοποιείτε τις επισκέψεις.  Αν έχετε ένα ραντεβού προς επίδειξη στις 2 και κάποιος ζητήσει για μετά τις 5, δεν θα πάτε δύο φορές.  Αλλάξτε το 2, ή πείτε στο 5 να έρθει στις 2.30.  Αν το 5 δεν μπορεί διότι εργάζεται (τι τυχερός τύπος στις μέρες μας), τότε ρωτήστε τον πότε θα μπορεί άλλη φορά που θα έχετε κανονίσει και άλλο ραντεβού.  Μην γίνεστε εύκολος.  Μισθωτή θέλετε, όχι σεξουαλικό παρτενέρ.
  4. Βεβαιωθείτε πως το ραντεβού σας θα πάει στο προκαθορισμένο σημείο εγκαίρως.  Ακόμη κι αν έχετε κλείσει από σήμερα για αύριο το πρωί, ζητήστε επιβεβαίωση μισή ώρα νωρίτερα.  Εμπειρικά σας λέω πως ένα 25% των ραντεβού τελικά δεν εμφανίζεται κι άλλο ένα 20% εμφανίζεται με καθυστέρηση που μπορεί να φτάσει και τα 40 λεπτά ή και περισσότερο.  Δεν έχετε λόγο να περιμένετε.    Όταν δεχτείτε την κλήση επιβεβαίωσης ξεκινήστε κι εσείς.  Κατά την επίδειξη να είστε σαφής και σχετικά αδιάφορος.  Τους όρους της μίσθωσης τους έχετε καθορίσει ήδη μέσω των αγγελιών σας και δεν έχετε λόγο τώρα να υπαναχωρήσετε σε κάτι, επειδή η κοπελίτσα που έχετε απέναντί σας και που θα συγκατοικήσει με τη φίλη της σας ζητά να μειώσετε το μίσθωμα άλλα 50€.  Όσο κι αν σας χαμογελά, με τα χαμόγελα δεν πληρώνονται οι υποχρεώσεις κι εσείς έχετε πολλές.    Αν παρ' όλα αυτά, δεχτείτε αντιπροσφορά, η οποία δεδομένου των συνθηκών και του μισθωτή που έχετε απέναντί σας, σας φαίνεται ενδιαφέρουσα, ζητήστε άμέσως προκαταβολή.  Πολλοί υποψήφιοι, πετούν στον αέρα νούμερα απλώς για να διερευνήσουν τα περιθώρια τους.  Αν θέλει χαμηλότερο μίσθωμα, μικρότερη εγγύηση, ή άλλους όρους, να δεσμευτεί κι εκείνος.  Βγάλτε χαρτί, σημειώστε τους όρους, πείτε του να υπογράψει και ζητήστε κάποιο χαμηλό ποσό ως αρραβώνα.  Το πολύ 100€ για διαμέρισμα ή 300€ για επαγγελματική στέγη.  Οι πιθανότητες είναι 8 προς 1 πως η άλλη πλευρά δεν θα δεσμευτεί και δεν θα ξαναακούσετε τίποτα σχετικό στο μέλλον.  Έτσι όμως γλιτώνετε την αγωνία και το επερχόμενο άγχος στην πορεία.  Δεν έδωσε προκαταβολή, δεν ενδιαφέρεται σοβαρά.  Neeeeeeext!
  
Συνήθως, οι πραγματικά ενδιαφερόμενοι θα ζητήσουν να ξαναδούν το ακίνητο προτού αποφασίσουν.  Σε αυτό το σημείο πλέον, οι πιθανότητες να μισθώσουν το ακίνητο σας είναι πολλές.  Είναι το σημείο που οφείλετε να αποβάλλετε την αδιάφορη και άκαμπτη στάση σας προκειμένου να κλείσετε τη μίσθωση.  Ο υποψήφιος σας έβαλε στη short list και τώρα θέλετε να κερδίσετε.  Προσπαθείστε να τον καθυσυχάσετε όπου είναι δυνατόν.  Προθυμοποιηθείτε να τον βοηθήσετε σε όλα τα διαδικαστικά, σύνταξη μισθωτηρίου, θεώρηση αυτού στη ΔΟΥ, συμβόλαιο με τη ΔΕΗ, εκείνος ο διακόπτης που δεν λειτουργεί, όλα θα τα φροντίσετε και όλα θα τα τακτοποιήσετε, αρκεί να υπογράψει και να δώσει αρραβώνα.  Εννοείται πως ζητάτε και λαμβάνετε φωτοτυπία ταυτότητας και εκκαθαριστικού.  Επίσης εννοείται πως από πριν έχετε μεριμνήσει να μάθετε τι τύπο θα βάλετε στο ακίνητο σας.  Όχι να έρθει ο Πάσαρης και μετά να σας βλέπω στα δελτία να δηλώνετε:  "Ναι, ήταν καλό παιδί, δεν είχε δώσει αφορμές, σωστός κύριος."

 Ελπίζω το παρόν εγχειρίδιο να σας φάνηκε χρήσιμο.  Για οιεσδήποτε απορίες, τα σχόλια είναι ανοικτά.  Καλή τύχη στις μισθώσεις σας!

 

Τρίτη, 6 Μαρτίου 2012

Εγχειρίδιον Εκμισθωτού (Τετραλογία Μέρος Τρίτο)

Υπόδειγμα Ενοικιαστηρίου


Η τοποθέτηση ενοικιαστηρίων είναι μία στοχευμένη μεν, χαμηλής αποτελεσματικότητας προώθηση ακινήτων δε, η οποία έχει κι αυτή τους κανόνες της.  Καταρχάς, επιβάλλεται η ανάρτηση ενός τουλάχιστον "Ενοικιάζεται" στην είσοδο της πολυκατοικίας όπου βρίσκεται το ακίνητο, ή στη βιτρίνα του μισθίου, εάν πρόκειται για επαγγελματική στέγη.  Στα επαγγελματικά ακίνητα ισχύει το "The Bigger, The Better".  Φτιάχτε ένα πανώ, ή ένα "Ενοικιάζεται" επικών διαστάσεων.  Αν διαβάζεται ο αριθμός του τηλεφώνου σας στα 50 μέτρα απόσταση, είστε δυναμίτης.  Με μια παρόμοια κατασκευή εξαντλείται αυτός ο τρόπος ενοικίασης στα καταστήματα.  Όσον αφορά τις κατοικίες όμως, τα πράγματα είναι μακράν δυσκολότερα, διότι εκεί δεν διαθέτετε βιτρίνα, ούτε πρόσοψη στο ύψος του δρόμου.  Ξεκινήστε ωστόσο, επισημαίνοντας τα σημεία υψηλής συγκέντρωσης κόσμου σε κοντινή απόσταση από την ιδιοκτησία σας.  Το mini market, ο φούρνος, το ταχυδρομικό γραφείο και το τραπεζικό κατάστημα είναι καλά σημεία.  Γενικά, φροντίζουμε να τοποθετούμε "Ενοικιάζεται" σε σημεία που περνά πολύς κόσμος καθημερινά.  Αποφεύγουμε οπωσδήποτε στάσεις λεωφορείων, καφάο και ταχυδρομικά κουτιά, γιατί οι αντίστοιχες υπηρεσίες αφαιρούν όλα τα επικολλημένα σε τακτική βάση.  Προσωπικώς, επιλέγω σχολεία και τους τοπικούς παιδικούς σταθμούς.  Είναι σημεία όπου οι γονείς ΠΕΡΙΜΕΝΟΥΝ, και δεν περιδιαβαίνουν απλώς οπότε έτσι αυξάνεται η πιθανότητα να προσέξει το ενοικιαστήριο κάποιος ενδιαφερόμενος, ή έστω, ο φίλος κάποιου ενδιαφερόμενου.  Η επικόλληση ενοικιαστηρίων έχει κάποιο savoir faire.  Μην ξεκολλάτε τα "Ενοικιάζεται" άλλων προκειμένου να βάλετε το δικό σας, εκτός αν είναι τόσο παλιά που δεν αναγνωρίζονται πλέον.  Μην επικαλύπτετε τα τηλέφωνά τους και μην τα σχίζετε.  Η αντίδραση ενός άλλου ιδιοκτήτη, ο οποίος θα δει το δικό του ενοικαστήριο εξαφανισμένο και το δικό σας φαρδύ-πλατύ από πάνω μπορεί να είναι απρόσμενη.  Κάποια στιγμή μου συνέβη και το μόνο που είχα να κάνω ήταν να καλέσω τον αγενή να του κλείσω ραντεβού, τάχα για το ακίνητό του και να τον στολίσω καταλλήλως, κυριολεκτικά και μεταφορικά.  Γι αυτό πάντοτε προσέξτε που κολλάτε! 

Η ανάθεση σε μεσίτη είναι κατ εμέ μια κατάπτυστη μέθοδος, ακριβή και αναποτελεσματική, εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων, ας πούμε μένετε στην Αθήνα και το ακίνητο που εκμισθώνετε είναι στη Χίο.  Οι μεσίτες είναι οι τύποι οι οποίοι θα σας καλέσουν μέσω των αγγελιών που έχετε βάλει, ή των "Ενοικιάζεται" που έχετε επικολλήσει για να σας πείσουν πως ΜΠΟΡΟΥΝ ΝΑ ΕΚΜΙΣΘΩΣΟΥΝ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ ΓΙΑ ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΟ ΣΑΣ".  Η ξάστερη και κρυστάλλινη αλήθεια είναι πως, με τον ίδιο τρόπο που σας βρήκαν εκείνοι, μπορούν να σας βρουν και οι υποψήφιοι μισθωτές σας, άρα δεν χρειάζεστε μεσίτη.  Ή μάλλον μπορεί και να χρειάζεστε κάποιον να πηγαίνει και να δείχνει το ακίνητο χωρίς να χρειάζετε να τρέχετε εσείς.  Με μια ουσιώδη διαφορά όμως:  Επειδή το χαρτοφυλάκιο του μεσίτη δεν έχει μόνο το δικό σας ακίνητο, εκείνος ενδιαφέρεται απλώς να ύπογραφεί μια οιαδήποτε μίσθωση.  Οπότε δεν έχει κάποιον ιδιαίτερο λόγο να σπρώξει ενδιαφερόμενους σε σας.  Επιπλέον, ο μεσίτης δεν επίγεται ποτέ όσο εσείς για τη μίσθωση.  Αν π.χ. τον καλέσουν σήμερα για το τριάρι σας κι έχει κανονίσει να δείξει οικόπεδο στα Οινόφυτα για φωτοβολταϊκά, πιστέψτε με, θα δώσει προτεραιότητα στο οικόπεδο.   Ο μεσίτης θα σας καλέσει ανυπερθέτως να υπογράψετε "ανάθεση μίσθωσης" με αμοιβή ένα μίσθωμα.  Άλλο ένα θα λάβει από τον μισθωτή.  Δηλαδή για ένα μέσο διαμέρισμα θα λάβει ένα χιλιάρικο αφορολόγητο: "Θέλετε απόδειξη;  Έχει ΦΠΑ 23%".  Τι θα κάνει γι αυτό;  Στην χειρότερη θα πληρώσει κανένα 20άρικο σε χρεώσιμες αγγελίες ειδικής προβολής και θα δαπανήσει και μερικές ώρες, επιδεικνύοντας το ακίνητο.  Κι όταν γράφουμε "μερικές" εννοούμε ακριβώς αυτό:  Μερικές.  Λίγες.  Ούτε 10.  Διότι μετά από τρεις φορές, θα επικεντρωθεί αλλού.  Ούτως ή άλλως, η "ανάθεση μίσθωσης" δεν του κόστισε κάτι.

Κάθε φορά που με καλούν μεσίτες, λαμβάνει χώρα ο ίδιος και απαράλλαχτος διάλογος:
"Χαίρετε, τηλεφωνώ από το μεσιτικό γραφείο "ο Τυχάρπαστος" για το ακίνητο που νοικιάζετε".
"Μάλιστα πείτε μου."
"Θα θέλαμε να το αναλάβουμε"
"Ωραία, έχετε ενδιαφερόμενους;"
"Βεβαίως, έχουμε αρκετούς που θέλουν ακίνητα σαν το δικό σας."
"Πολύ ωραία, φέρτε μου έναν και με την υπογραφή του μισθωτηρίου, θα σας πληρώσω."
"Ξέρετε, υπάρχει μια συγκεκριμένη διαδικασία.  Θα πρέπει να περάσετε από το γραφείο μας να μας υπογράψετε μια εντολή."
"Κι αν δεν καταφέρετε τελικά να το μισθώσετε τι θα γίνει;"
"Η εντολή ξέρετε, δεν σας δεσμεύει."
"Κι εγώ σας λέω πως θέλω η εντολή να δεσμεύσει και τους δυο μας.  Θα σας υπογράψω αποκλειστική ανάθεση, κι εσείς έχετε 15 μέρες να φέρετε κάποιον που θα μισθώσει το ακίνητο.  Με την υπογραφή του μισθωτηρίου θα λάβετε ένα μίσθωμα ως αμοιβή.  Αν όμως μέσα σε 15 μέρες δεν βρείτε μισθωτή, τότε εσείς θα καταβάλετε σ' εμένα ένα μίσθωμα ως ποινική ρήτρα.  Τι λέτε;  Συμφωνείτε;"
"Χαίρετε"
"Στα τσακίδια."

(Συνεχίζεται με το τέταρτο και τελευταίο μέρος)