Παρασκευή, 10 Φεβρουαρίου 2012

Εγχειρίδιον Εκμισθωτού (Τετραλογία Μέρος Δεύτερο)

Μοναδικής Αισθητικής Ακίνητο Από Ξεπεσμένο Αριστοκράτη


Αφού λοιπόν, εκθέσαμε την περιοχή, την τιμολόγηση, το είδος και την ποιότητα του μισθωτή, ερχόμαστε στη μέθοδο εκμίσθωσης.  Ένα ακίνητο νοικιάζεται με τέσσερις τρόπους:  Σε φίλους με το στόμα, με αγγελία σε εφημερίδα/διαδίκτυο, με τοποθέτηση ενοικιαστηρίων σε δημόσιους χώρους και μέσω μεσίτη.

Το Word of Mouth είναι ίσως ο καλύτερος και αμεσότερος τρόπος.  Προσωπικώς βέβαια ποτέ μου δεν κατάφερα να εκμισθώσω κάποιο ακίνητο έτσι, ίσως γιατί δεν έχω φίλους, ή μάλλον γιατί δεν έχω φίλους που να τους κάνουν τα ακίνητά μου, αλλά έστω.  Ξεκινάτε από τον αμεσότερο σας κύκλο γνωριμιών και επεκτείνεστε.  Π.χ.  "Γεια σου θεία Μαρίκα, καιρό έχουμε να τα πούμε, τι κάνει ο Βασιλάκης, τελείωσε τις σπουδές του;  Α όχι ακόμη ε;  Ε, κοντοζυγώνει, κοντοζυγώνει!  Τι δίνετε θεία για νοίκι στη γκαρσονιέρα του Βασιλάκη;  Α-πα-πα, αλήτες θεία μου. Να σου πω θεία....  Μου ξενοικιάστηκε εκείνο το δυάρι που είχα στο Βύρωνα, ναι θεία μου, το έβαψα, άλλαξα κουφώματα, κουκλίστικο, κουκλίστικο ναι, μήπως να σας το δώσω για το Βασιλάκη να μην τον τρώνε και οι συγκοινωνίες;  Δίπλα θα είναι στη σχολή.  Ναι, ναι.  Ε εντάξει το ενοίκιο τώρα θα το βρούμε, δεν είμαστε δα και ξένοι.  Εσείς θέλετε συμβόλαιο;  Δεν θέλετε, έτσι;"  Αυτός μέσες άκρες είναι ο τρόπος προσέγγισης στο word of mouth.  Τα ακίνητα όμως δεν νοικιάζονται μόνο σε συγγενείς.  Ας δώσω άλλο ένα παράδειγμα:  "Ωπ, Σπύρο μου τι κάνεις.  Δεν σε πρόσεξα προχθές που ήρθες από το κατάστημα, συγγνώμη, ναι ξέρεις πως είναι αυτή την περίοδο, ακυρώθηκε και η συγχώνευση, ναι, καλύτερα να σου πω, θα έμεναν τόσοι άνθρωποι στο δρόμο.  Ρε συ Σπύρο, πόσο δίνει η Ναυτιλιακή για τη μεζονέτα του CEO στη Βούλα;  Έλα ρεεεεεεε.  Σοβαρά;  Τουλάχιστον θέα έχει;  Κοίτα, θυμάσαι εκείνο το τριώροφο που έφτιαξα στο Πανόραμα. Ναι ρε γαμώτο, Είχα περιπέτειες με κείνον που είχα βάλει μέσα.  Ναι, φυλακή πήγε ρε, το πιστεύεις;  Τέλος πάντων, να σου κάνω ένα ppt να το δώσεις στο συμβούλιο, εσείς που ακόμη κάνετε χλίδες, μήπως και βολευτώ κι εγώ;  Ναι, απ'όλα, πισίνα, διπλό πάρκινγκ, play room, απεριόριστη θέα...  Και κοίτα.  Αν το σπρώξεις, δεν θα σε αφήσω έτσι.  Θα σου εγκρίνω μια χρυσή AMEX με όριο 20.000€.  Άντε Σπύρο μου, χάρηκα που σε είδα." 

Το Word of Mouth έχει κάποια πλεονεκτήματα και μερικά μειονεκτήματα.  Καταρχάς, εκμισθώνοντας σε γνωστούς, συγγενείς, φίλους και γνωστούς γνωστών, συνήθως χαμηλώνετε το ζητούμενο μίσθωμα προς χάρην της αμεσότητας και ασφάλειας της μίσθωσης.  Κάποιες φορές ενδεχομένως να μην συντάξετε καν μισθωτήριο με ό,τι κινδύνους αυτό συνεπάγεται.  Από την άλλη, αν κάτι πάει στραβά, θα πάρετε τα μισθώματα σας, ή στην εσχάτη, θα φέρετε τον μισθωτή στο φιλότιμο και θα φύγει χωρίς νομική εμπλοκή.  Μεγάλη υπόθεση. 

Η καταχώρηση αγγελίας είναι ο πλέον συνηθισμένος τρόπος εκμίσθωσης ακινήτων.  Είναι αποτελεσματικός, γρήγορος και ευρύς.  Μπορεί να είναι ηλεκτρονικός ή έντυπος, χωρίς αυτό να αλλοιώνει την αποτελεσματικοτητά του.  Έχει ωστόσο κάποια μυστικά.  Αυτό που ζητούμε, αναρτώντας ή δημοσιεύοντας μια αγγελία είναι να προτρέψουμε κάποιον υποψήφιο μισθωτή να μας καλέσει για ραντεβού.  Σημειώστε, επιθυμούμε να μας καλέσει για ραντεβού, όχι για διευκρινήσεις πάνω στην αγγελία.  Τηλεφωνήματα που αποσκοπούν σε παροχή επιπρόσθετων πληροφοριών, είναι φύρα, μας τρώνε χρόνο και ταράσσουν την ησυχία μας.  Ποτέ δεν ξέρεις πότε θα αποφασίσει ο δυστυχής να σε καλέσει!  Γι αυτό η αγγελία μας οφείλει να είναι πλήρης και επεξηγηματική.  Περιγράφουμε το ακίνητο επακριβώς, φροντίζοντας να το εξωραϊζουμε όπου μπορούμε, χωρίς από την άλλη κραυγαλέα ψεύδη.  Αν είναι 60τμ, μπορούμε να γράψουμε 65, αν κτίστηκε το '70, και '77 να πούμε δεν τρέχει και τίποτα, αν αλλάξαμε κουζίνα και κουφώματα, άντε, ας πάει και το παλιάμπελο, ας γράψουμε ανακαινισμένο, αλλά το να εμφανίσουμε το τριάρι ισόγειο που μας άφησε η γιαγιά στα Πετράλωνα, ως "μοναδικής αρχιτεκτονικής, ιστορικό ακίνητο σε μια από τις χαρακτηριστικότερες γειτονιές των Αθηνών" είναι κάτι που μόνο οι μεσίτες κάνουν.  Κι εμείς τους μεσίτες δεν τους πολυσυμπαθούμε, έτσι;  (Θα αναφερθώ εκτενώς προσεχώς).  Αφού λοιπόν, βεβαιωθούμε πως η αγγελία μας ανταποκρίνεται στο ακίνητο που θελουμε να εκμισθώσουμε, τη δημοσιεύουμε, προσέχοντας ιδιαίτερα το ζητούμενο μίσθωμα, αφού αυτό είναι που τελικά θα καθορίσει και την επισκεψιμότητα.   Τι γράφουμε ως μίσθωμα όμως;  Εδώ, δεν έχω καθαρή απάντηση.  Αν έχουμε ένα ποσό στο μυαλό μας, γιατί να μην το πούμε;  Θέλουμε να εισπράττουμε ας πούμε 500€ με πιθανότητα να δεχτούμε και άλλο ένα 15% αν ο μισθωτής μας φαίνεται αξιοπρεπής;  Οκ! ας το βάλουμε.  Αν όμως από την άλλη, έχουμε ένα ακίνητο που κάθεται ξενοίκιαστο, ένα κατάστημα ας πούμε, τι νόημα έχει το ζητούμενο μίσθωμα;  Αυτό που μας ενδιαφέρει τελικώς είναι κάποιος σοβαρός επαγγελματίας να μπει μέσα.  Τότε όχι απλώς "μίσθωμα συζητήσιμο" αλλά "ο ιδιοκτήτης τρελλάθηκε και κατέβασε τα σώβρακα, ελάτε κόσμε!".

Τα μυστικά των επιτυχημένων αγγελιών είναι τα εξής:  Ωραία διατύπωση με στοχευμένα επίθετα.  Δοκιμασμένα είναι τα "εξαιρετικό", "μοναδικό", "προνομιούχο" αν πρόκειται για ακριβά ακίνητα, ενώ τα "κουκλίστικο", "φωτεινό", "οικονομικό" παίζουν στα χαμηλότερα βαλάντια.  Φωτογραφίες απαραιτήτως.  Εννοείται πως φωτογραφίζουμε μόνο τα καλύτερα σημεία του ακινήτου κι όχι ολόκληρο το ακίνητο.  Προσεκτική δημοσίευση του ζητούμενου μισθώματος.  Και τέλος, η αγγελία να φαίνεται φρέσκια.  Μην αφήνετε την αγγελία για περισσότερο από τρεις εβδομάδες.  Μια πολυκαιρισμένη αγγελία φανερώνει πως το ακίνητο έχει είτε ελάττωμα γι αυτό και δεν νοικιάζεται, είτε πως το μίσθωμα είναι υψηλό σε σχέση με την κατάστασή του, που κι αυτό για μένα είναι ελάττωμα.  Κανείς δεν θα ενδιαφερθεί για κάποιο ακίνητο, του οποίου η αγγελία αναρτήθηκε ας πούμε στις 20 Οκτωβρίου και σήμερα, 10 Φεβρουαρίου παραμένει κενό.

Συνεχίζεται....